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写字楼走软商场遭抛售澳REITs行业收益

发布时间:2020-02-15 20:25:47 编辑:笔名

写字楼走软 商场遭抛售:澳REITs行业收益率仅为6%

基金管理公司SGHiscockCompany的董事兼投资组合经理GrantBerry今日发表了一篇展望2018年地产投资的文章,称截至去年11月底,澳REITs行业的投资回报率仅略高于6%(含分红),“仅仅实现了适度的资本增长”。

“写字楼、工业地产和住宅方面均面临挑战。零售业则具有逆势的吸引力。”他说

,两大CBD写字楼市场(悉尼和墨尔本)的长期回报前景并不乐观。”他说。

去年对澳洲住宅市场的一大担忧是外国买家的违约,然而这一风险并未大范围爆发。强劲的人口增长成为房地产市场的坚实支撑。

但GrantBerry认为,住房可负担性愈发成为悉尼和墨尔本的大问题,这限制了房价上涨的前景。外国购房者也并不像过去几年那么踊跃。

“随着周期的推进,我们对住宅的态度越来越保守。”

那么澳洲房地产业的下一个机会在哪里?

去年悲观情绪一直笼罩着澳洲零售地产。工资增长疲软、消费者信心疲软、销售额增长放慢、以及亚马逊即将进入澳洲的影响……都构成了过去12至18个月里看空零售地产的主要因素。

去年12月,澳洲最大购物中心Westfield的公司的创始人、董事长和第一大股东弗兰克·洛伊同意以360亿澳元的价格将他的购物帝国Westfield出售给是欧洲最大的商业地产商Unibail-Rodamco。按照Unibail-Rodamco提出的收购方案,Westfield资产收益率为4.3%。

亚马逊入澳去年一直是澳洲零售业的阴霾。这一事实究竟会采用何种形式,产生怎样的潜在后果,一直是业界和媒体上频繁讨论的话题。

在“狼来了”的不确定性中,一个简单的决定就是从零售行业撤退。而在抛售期间,更难的一个决定是,是否增加对类资产的投资。

GrantBerry坦言,经历了过去12至18个月的抛售后,现在对零售地产“感到乐观”,因为当前的“定价更具吸引力”。

“我们认为,关注亚马逊的到来更多的是情绪而不是现实,当情绪消散,这个行业的机会就出现了。”

GrantBerry的团队花了许多时间研究亚马逊,到全国各地的购物中心去了解实地情况。他们观察到,随着消费者改变了消费偏好,房东重新调整,购物中心也在发展进化。

现在,亚马逊在维多利亚州的丹顿农(Dandenong)拥有一个面积达24,000平方米的设施,并已经开始在澳洲开展业务。但消费者的反应似乎并不如早前预期的那样热烈。GrantBerry认为这与新加坡的经验是一样的。未来胜出的将是那些赢得多种渠道的消费者的零售商,既可以销售,也可以通过商店提供现实体验,他们能更好地了解客户,提供更优质的服务以及送货和线上购物解决方案。

根据GrantBerry的判断,现在零售地产业最大的投资机会是顶级mall。原因是这类购物中心的出租率可高达99%以上,且由于其在城市地区占用大量的土地,规划要求很紧,这一行业的进入壁垒非常高。

除了顶级的区域商场外,GrantBerry还关注便利的街区购物中心,或在非大都市社区的大购物中心。

GrantBerry说:“零售地产在商业地产中所占的比重接近百分之五十,随着阴霾退去,我们预计它会带来良好的回报。”

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